Quero construir ou reformar, como contratar a mão de obra?

            Em diversos momentos da vida nos vemos em situações que algumas mudanças no lugar onde vivemos seriam bem-vindas. Pode ser que a família esteja aumentando, talvez mais espaço para fazer aquele churrasco nos finais de semana, montar uma bela sala de televisão com home theater, reformar a cozinha para agradar a(o) parceira(o) ou sua sogra está vindo morar com você, que bela surpresa! Quem sabe você tem um lote vago e está pensando em construir para vender, talvez alugar?

            Você faz um planejamento inicial e decide iniciar a obra, entra em contato com seu empreiteiro e ele te pergunta: como você quer fazer? Você pode não perceber, mas muitos problemas que provavelmente te perseguirão ou assombrarão durante a obra tem grandes possibilidades de se inicia justamente após esta pergunta caso você não tenha um conhecimento básico sobre os modelos de empreitada mais comuns do mercado da construção civil.

            Neste artigo serão abordadas as variações mais comuns de contrato de prestação de serviços em obras, o que diferencia cada uma delas e alguns dos cuidados que podem ou devem ser tomados.

 ·         Empreitada Global (Construção a preço fechado):

            Contrato preferido pela Lei N.º 8.666 de 1993, que institui normas para licitações e contratos de administração pública no Brasil. Os valores são acordados previamente entre as partes para a execução do serviço como um todo, incluindo material, mão de obra e equipamentos, sem possibilidade de aumento ou redução nos preços, ou seja, se o contratado gastar mais do que estimou arca com perdas ou prejuízos e caso gaste menos fica com o lucro excedente. Todavia, os preços podem ser reajustados em contratos nos quais os efeitos da inflação não são desprezíveis, geralmente com base em índices específicos da construção como o INCC ou o CUB.  Existe a possibilidade de efetuar os pagamentos em etapas pré-definidas ou conforme o progresso dos serviços.

            A Empreitada Global é um meio de proteger o contratante, visto que a maior parte dos riscos são assumidos pelo empreiteiro. Contudo alguns cuidados devem ser tomados como a discriminação precisa dos serviços a serem executados através projetos a nível executivo (detalhes conforme irão para a obra) e/ou memoriais descritivos. Caso as informações fornecidas pelo contratante sejam insuficientes, deixem margem para dúvidas, os projetos sejam alterados ou imprevistos relevantes aconteçam a parte contratada pode solicitar os famigerados aditivos, podendo inviabilizar a obra ou estourar o orçamento e prazo, sem contar o desgaste causado. Situações de aditivos merecem atenção, geralmente não é feita nova consulta de preço com concorrentes, pois é pouco interessante colocar outro empreiteiro na obra e também o contratado ao perceber que pode estar tendo perdas ou até mesmo prejuízo na obra resolve recuperar sua mais-valia através das adições.

 ·         Empreitada por Preços Unitários:

 

            Diferentemente da Empreitada Global, nesta variação os preços são previamente acordados entre as partes não para a obra como um todo, mas para cada tipo de serviço como: movimentação de terras, execução de estruturas, alvenarias, pontos de elétrica, acabamentos e outros. Esta modalidade de contrato é desejável quando os projetos não estão plenamente desenvolvidos, há perspectivas de alteração ou em contratos de manutenção.

            O valor final do contrato não é fixo, podendo sofrer alterações para mais ou para menos, a depender do acréscimo ou redução de serviços e, assim como na empreitada global, os valores unitários podem estar sujeitos a correção por índices inflacionários. Os pagamentos exigem a medição de cada atividade executada individualmente, o que, dependendo da escolaridade da mão de obra contratada, pode ser um problema uma vez que o contratado pode pensar que está sendo enganado e que está ganhando pouco e se trabalhar pouco ou devagar realmente vai ganhar pouco, talvez não o suficiente para pagar suas próprias despesas ou funcionários.

            A empreitada através de preços unitários é uma modalidade neutra em termos de proteção ao contratante, visto que não se pode garantir no momento da assinatura do contrato de prestação de serviços qual será o valor da obra e seu respectivo prazo, dificultando a imposição de metas contratuais. Contudo, a clareza nos valores pagos por cada serviço facilita bastante no caso de uma rescisão unilateral de contrato, desde que o acompanhamento, medição e registro das atividades já concluídas esteja em dia e devidamente assinado por ambas as partes.
  
·         Administração de obra:

 

            Nesta modalidade contratual a remuneração do empreiteiro se dá através de um percentual ou comissão sobre os custos de obra (podem ou não ser de responsabilidade da contratada), a incluir material, mão de obra e equipamentos ou então uma remuneração fixa periódica. Como o empreiteiro é comissionado não faz sentido falar em correção por índices inflacionários, visto que a remuneração do mesmo se dá sobre valores que vão sendo corrigidos com o tempo como os valores pagos em insumos, aluguel e aquisição de equipamentos, além de valores de hora base sobre salários de funcionários da obra.

            Este tipo de contrato é muito perigoso para o contratante uma vez que o empreiteiro ganha (em valores absolutos) tanto quanto mais cara a obra se torna, o que pode ser agravado mediante práticas nocivas de fornecedores que oferecem a imoral Taxa de Engenharia, na qual o empreiteiro acaba embolsando parte do valor das aquisições para garantir que determinados fornecedores sejam beneficiados com a parceria. Também é válido ressaltar que o contratado não é beneficiado por qualquer economia gerada durante a construção, o que pode elevar o desperdício de insumos e à baixa produtividade da mão de obra.
  
·         Sistema misto:

 

            Foram apresentados alguns dos mais comuns tipos de contrato observados na Construção Civil. Contudo, cada contrato é uma peça individual e pode conter cláusulas características de uma ou mais modalidades apresentadas acima ou itens adicionais como condições de desempenho, determinação de preços limites, questões relativas a aditivos, multas, bonificações, entre outros. Estes são casos mais complexos, mas que com a devida assessoria podem evitar problemas e minimizar prejuízos futuros.
  

Qual o melhor tipo de contrato, afinal?

 

            Esta pergunta não tem uma resposta direta, cabe a você analisar a situação da obra que pretende realizar, do nível de confiança no seu empreiteiro e do seu nível de conhecimento sobre a área de construção em si para pesar o que cada modalidade oferece de melhor no seu caso. Se não tiver certeza sobre como agir procure ajuda profissional de um Engenheiro, Arquiteto ou até mesmo Advogado, investir um pouco em prevenção no final das contas acaba se revertendo em economia ao se evitar transtornos futuros.