FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO OU VIVER DE ALUGUEL E QUITAR IMÓVEL A VISTA?

Esta é uma dúvida clássica do brasileiro já um pouco esclarecido a respeito de finanças e que vai se aventurar na busca da casa própria, mas ainda não dispõe de recursos para resolver (ou não) a situação à vista.

Muito já foi discutido e debatido na blogosfera financeira, sites de finanças e investimentos, canais de Youtube e até mesmo por gurus financeiros a respeito do que seria mais vantajoso: entrar em um financiamento imobiliário ou morar pagando aluguel e com a diferença entre o valor da prestação do financiamento e da obrigação mensal como locatário sendo aportada por anos a fio. Acredite, ninguém consegue ter uma resposta definitiva ou certeira a respeito disso e no decorrer deste texto vou dizer o porquê.

1.º Motivo de discórdia - Questões relativas ao imóvel:

Se você acredita que financiar é a melhor alternativa no seu caso, os críticos fazem questão de lembrar que você assumirá uma dívida por muito tempo (atualmente é possível financiar imóveis por prazos de até 35 anos); correrá riscos grandes de mudanças econômicas no período; pagará somas exorbitantes de juros; e caso supere todas estas dificuldades será o efetivo dono somente ao final do financiamento e terá como recompensa um imóvel antigo, depreciado, carente de manutenção e que talvez não atenda suas necessidades da mesma maneira.

Já se você optou por alugar será duramente cobrado por gastar imensas quantias de dinheiro em algo que nunca será seu; enfrentará dificuldades toda vez que benfeitorias forem necessárias; correrá risco de se ver despejado caso não consiga cumprir com sua obrigação mensal; não terá uma reserva financeira sólida para uma situação caótica na economia (confisco, hiperinflação e etc.); e, caso não tenha uma disciplina IMENSA com o seu dinheiro, jamais chegará a ter um imóvel próprio.

2.º Motivo da discórdia - O dinheiro de hoje não valerá o mesmo amanhã:

Por mais que você tenha disciplina necessária para alugar e aportar a diferença em busca da casa própria o mercado imobiliário estará sempre em evolução, principalmente no Brasil onde o déficit habitacional é tão grande que dificilmente os imóveis perdem valor (segundo um estudo desenvolvido pelo FipeZap no decorrer das últimas décadas os imóveis se valorizaram, na média, ligeiramente acima da inflação ano após ano). Desta maneira o imóvel desejado sempre estará mais caro e, portanto, cada vez mais difícil de se alcançar o objetivo. Soma-se a esta questão o fato do imóvel que está sendo alugado também se valorizar em proporção similar e o valor do aluguel sofrer reajustes periódicos, diminuindo sua capacidade de aportar num primeiro momento e, com o decorrer do tempo, a inflação pode tornar o aluguel mais caro que o financiamento, uma vez que o índice de correção das parcelas geralmente acompanha a TR e que o sistema de amortização de financiamentos geralmente prevê parcelas decrescentes. A partir deste momento a opção do aluguel se torna uma corrida e, que dependendo das circunstâncias, uma corrida que não se pode vencer.

3.º Motivo da discórdia - Questões subjetivas:

Viver de aluguel nem sempre trará riscos ou desvantagens, pois a situação permite a mudança de ambiente sem a dificuldade de colocar um imóvel a venda, pagar comissões, impostos ou documentação. É possível renegociar as condições do contrato de locação, ou simplesmente ir atrás de um imóvel mais barato; com características e dimensões que passaram a ser desejáveis; localizado mais próximo de parentes, trabalho, escola, de maneira a se reduzir outros custos na sua vida (principalmente em transporte), garantir mais qualidade de vida, tempo livre para lazer, estudo ou desenvolver outra atividade econômica.

Desfecho da discussão:

Todos estes argumentos citados logo acima (ou cada um deles) podem ser suficientes para que você despreze a frieza dos números e escolha por financiar um imóvel ou alugá-lo, mas se você prefere tomar decisões com o respaldo de um cálculo matemático complexo, cheio de variáveis e que muito dificilmente será capaz de avaliar todas as possibilidades e cenários no decorrer de 10, 20 ou até 35 anos não se preocupe, fiz este trabalho e desenvolvi uma planilha capaz de  executar simulações e verificar se uma alternativa pode ser mais interessante em relação à outra, dado um determinado cenário econômico.

Simulação considerada:

Para realizar uma simulação escolhi comparar o financiamento com o aluguel de um imóvel de valor de cerca de R$ 300.000,00, valor que considero razoavelmente apropriado para quem pretende comprar o primeiro imóvel com o objetivo de constituir família em alguma capital ou sua região metropolitana no Brasil.

• Foram considerados 20% do valor total (R$ 60.000,00) como entrada no financiamento, assim como aporte inicial em aplicação financeira para a outra hipótese;
• Para termos de financiamento se utilizou o sistema de amortização contínua (SAC) e também a tabela PRICE, ambos considerando um custo efetivo total (juros + taxas + seguros) de 12,00% ao ano;
• Foi adotado um aluguel de R$ 1.200,00 ou o equivalente a 0,40% do valor do imóvel desejado, sendo corrigido anualmente pela taxa de inflação considerada a 6,00% ao ano, assim como o valor do imóvel. Nas condições atuais da economia este valor pode parecer alto, mas uma taxa neste patamar é  aceitável se observarmos o histórico disponível para o plano Real e levarmos em conta que o estudo pode atingir até 35 anos;
• Como horizonte de financiamento foi adotado 30 anos ou 360 meses;

• A taxa de investimentos considerada foi de 10,00% ao ano. Assim como a inflação, este valor pode ser considerado de trabalhoso de se atingir  nos dias atuais , mas vale a observação feita para o índice inflacionário.

Resultados da simulação

Nessas condições da simulação foi financeiramente mais interessante efetuar o financiamento do imóvel a optar pelo aluguel e investimento da diferença afim de se comprar o imóvel. Mais importante que este resultado é avaliar o que contribuiu para este fim: Os índices inflacionários corrigem tanto o valor do imóvel quanto o valor do aluguel, tornando o objetivo mais caro e dificultando os aportes, e como a correção das parcelas do financiamento é muito pequena em relação à inflação em alguns anos o valor do aluguel supera a prestação (principalmente considerando parcelas decrescentes) sendo necessário sacar do investimento valores para cobrir o aluguel, assim nunca se atinge o valor do imóvel no prazo do financiamento. Entende-se que é muito improvável conseguir condições mais favoráveis em termos de juros de financiamento e questões inflacionárias, pois são fatores relacionados ao mercado, então as principais alternativas para viabilizar a opção do aluguel passam a ser negociar o menor valor possível do aluguel, fazendo valer a possibilidade de mudança para se ter qualquer pagamento mensal menor (com um valor de R$ 1.100,00 reais o aluguel já foi mais vantajoso), ou então proporcionar maiores ganhos com a taxa de investimento seja através de estudo de mercado, qualificação profissional ou investimento em negócio próprio.

Obs.: Os resultados mostrados não implicam em qualquer indicação do que deve ou não ser feito como investimento. A conclusão foi obtida através uma simplificação das variáveis envolvidas e de todos os cálculos necessários levando em conta apenas um cenário fictício.