A tríade dos investimentos

A educação financeira é um assunto plenamente disponível no mundo da internet, existe material de excelente qualidade em sites, canais de mídia, fóruns e até mesmo em redes sociais. Essa facilidade de acesso permite às pessoas buscar este conhecimento tão importante para as nossas vidas e oferece diariamente a cada uma delas a oportunidade de redenção. Contudo, quando se olha mais de perto percebe-se que as pessoas não conseguem (ou não querem) absorver aquele conteúdo, mas há um interesse em pular todas as etapas do aprendizado, pelo menos para o ouvinte iniciante, e chegar no seguinte ponto - "Qual o melhor investimento?"

Este imediatismo implica numa série de conceitos ignorados pela pessoa, preceitos que ela desconhece e que parecem óbvios aos mais esclarecidos no tema como: quais seus planos? Seus objetivos de vida? Quando/como pretende desfrutar deste dinheiro? O que está disposto a suportar?

A tríade dos investimentos 

No mundo dos investimentos há três aspectos fundamentais a serem considerados quando diversas opções são comparadas:

1. Rentabilidade: Qual ritmo de multiplicação do principal?
2. Liquidez: Quão rápido eu consigo reaver parte ou todo meu capital?
3. Risco: O que me disponho a aceitar nesta operação?

Estas três características estão presentes em toda e qualquer operação que visa aumentar o patrimônio, mas as três muito dificilmente serão ideais ao mesmo tempo, caso contrário você teria o "investimento ideal" e convenhamos, quem faria qualquer outra operação então?

Figura 1 - Tríade dos investimentos: Liquidez, rentabilidade e riscos.

Os investimentos disponíveis no mercado geralmente oferecem apenas duas destas três vertentes em boas condições, como seguem os exemplos abaixo:

• Imóveis: Geralmente apresentam baixos riscos para o capital, uma vez que são estruturas físicas e podem apresentar elevadas rentabilidades para pessoas experientes neste nicho de mercado, todavia as negociações podem ser difíceis e levar vários meses;
• Fundos Imobiliários (FIIs): Alternativa ao investimento direto em imóveis este tipo de ativo permite que sua posição ou apenas uma fração dela seja negociada em minutos e com rentabilidade interessante, porém você fica sujeito à variações de humor do mercado e a administração terceirizada do seu ativo;
• Títulos de renda fixa: Existem títulos dos mais variados tipos, alguns apenas permitem reaver seu dinheiro no final do prazo do seu investimento, caso contrário sua rentabilidade pode ser mais baixa comparada a outras opções dentro da própria renda fixa, preço pago por um investimento que dificilmente oferece grandes riscos ao capital;
• Ações: Obter uma parte de uma empresa é tão fácil como vendê-la na bolsa de valores e leva apenas alguns minutos, os rendimentos de apenas um dia podem ser maiores do que aquilo que se consegue através da renda fixa em um ano, mas assim como os valores podem aumentar expressivamente eles podem diminuir expressivamente através de movimentações políticas e econômicas do ambiente externo.

Existem outras modalidades de investimento, mas por enquanto nenhuma delas contempla de maneira agradável a estes três aspectos ao mesmo tempo, nem mesmo os fundos em geral (previdência, renda fixa, ações e multimercados), afinal estes são menos eficientes com os recursos disponíveis, uma vez que os custos internos são maiores e no caso de promessas de obter rendimentos acima da média do mercado a liquidez acaba prejudicada, assim como acentuam-se os riscos.a que se expõe.

A todo momento o mercado evolui e novas possibilidades surgem no horizonte, contudo desconfie se algo te prometer liquidez, elevadas rentabilidades e pouco ou nenhum risco.

O Mito da Caderneta de Poupança

Muitas pessoas se veem reféns de produtos de baixíssimo retorno como a caderneta de poupança pela tradição que este tem na nossa sociedade, pela confiança na modalidade de investimento e sua solidez e, além disso, pelo fato dos rendimentos serem isentos de imposto de renda, mas sabendo que o seu dinheiro  pouco rende ao longo do tempo na poupança, por que muitos insistem em não descobrir um mundo novo de possibilidades e variedades de investimentos?

Possivelmente a primeira palavra que vem à cabeça dos brasileiros quando se pergunta sobre investimentos é a "Poupança" e isso é plenamente justificável, afinal a mesma foi instituída por Dom Pedro II nos tempos imperiais (fonte), ou seja, no Brasil há uma tradição de mais de 150 anos nesta aplicação, nossos pais, avós e talvez até mesmo bisavós tiveram contato com este tipo de produto financeiro, o que passa muita segurança e solidez a quem recorre a este mecanismo. Isso é muito pouco para justificar a enorme resistência da população à migração para outras opções mais rentáveis como o Tesouro Direto e CDBs, por exemplo.

Muito se fala sobre o conhecimento do povo acerca da caderneta e dos seus respectivos rendimentos, mas gostaria então que alguém se pronunciasse, em detalhes, quanto rende ao longo do tempo este investimento? Não vale copiar a informação do site do Banco Central! O cálculo da rentabilidade é tão complexo quanto às alternativas que citei logo acima:

- Quando a SELIC atinge patamar igual ou inferior a  8,50% ao ano, 70% desta respectiva taxa mais TR;

- Nos demais casos, 0,50% ao mês (ou aproximadamente 6,17% ao ano) mais TR;

O que será que é essa TR, afinal? (Taxa Referencial - Wikpedia) Você depositaria seu dinheiro sem nem ao menos saber como se calcula isso? Então não me venha defender a caderneta de poupança com o argumento que você sabe facilmente o retorno que terá.

Outros dirão que a segurança é insuperável! Pois bem, a poupança é efetivamente segura, conta com a cobertura do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) num limite de até R$ 250.000,00, por CPF e instituição bancária no caso desta ser liquidada pelo Banco Central, exatamente a mesma garantia oferecida por CDBs, LCIs, LCAs e LCs, produtos que facilmente oferecem rentabilidades superiores!

Quem sabe alguns dirão que a liquidez os faz manter seu dinheiro depositados nesta aplicação centenária. Neste caso fique sabendo que, embora o saque da caderneta de poupança estar disponível no dia seguinte a aplicação, você não terá rendimento algum em prazo inferior a 30 dias, enquanto CDBs com liquidez diária te oferecem a mesma possibilidade, mas rendendo a partir do primeiro dia (claro que incide IOF dentro do prazo de 30 dias, mas mesmo assim sendo superior a caderneta no curtíssimo prazo).

Isso tudo nos leva ao último argumento: Não há cobrança de Imposto de Renda sobre os rendimentos da Caderneta de Poupança! O brasileiro tem pavor do fisco e a ideia de ter que pagar algo ao governo na sua declaração de ajuste anual justifica, mesmo no final das contas, uma rentabilidade inferior a demais opções no mercado, tão seguras quanto, tão acessíveis quanto e com tanta liquidez ou mais que a caderneta. Fique você sabendo que há alternativas também isentas de IR, como LCIs e LCAs (se procurar bem até mesmo em liquidez diária) e no caso de precisar acertar contas com o Leão, os investimentos em renda fixa tributáveis (Tesouro Direto, CDBs e LCs) são tributados diretamente na fonte, ou seja, nada será cobrado diretamente do investidor, pois este já recebe o retorno do investimento da instituição financeira com os devidos tributos pagos. Cabe ao contribuinte apenas informar estes valores no seu ajuste anual, assim como já faz com a Caderneta de Poupança, desde que se enquadre em pelo menos um dos critérios exigidos pela Receita Federal para precisar entregar a Declaração.

Com tudo isso mostrado acima, por que mais de 60 milhões de pessoas tem dinheiro aplicado na Poupança no Brasil? Este é o preço da ignorância, do medo, da falta de curiosidade e de interesse em aprender sobre o seu próprio dinheiro, e que é pago mês após mês, ano após ano, por mais de 60 milhões de brasileiros. E você, quanto dinheiro tirou dos seu bolso este mês por simples ignorância ou teimosia?

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO OU VIVER DE ALUGUEL E QUITAR IMÓVEL A VISTA?

Esta é uma dúvida clássica do brasileiro já um pouco esclarecido a respeito de finanças e que vai se aventurar na busca da casa própria, mas ainda não dispõe de recursos para resolver (ou não) a situação à vista.

Muito já foi discutido e debatido na blogosfera financeira, sites de finanças e investimentos, canais de Youtube e até mesmo por gurus financeiros a respeito do que seria mais vantajoso: entrar em um financiamento imobiliário ou morar pagando aluguel e com a diferença entre o valor da prestação do financiamento e da obrigação mensal como locatário sendo aportada por anos a fio. Acredite, ninguém consegue ter uma resposta definitiva ou certeira a respeito disso e no decorrer deste texto vou dizer o porquê.

1.º Motivo de discórdia - Questões relativas ao imóvel:

Se você acredita que financiar é a melhor alternativa no seu caso, os críticos fazem questão de lembrar que você assumirá uma dívida por muito tempo (atualmente é possível financiar imóveis por prazos de até 35 anos); correrá riscos grandes de mudanças econômicas no período; pagará somas exorbitantes de juros; e caso supere todas estas dificuldades será o efetivo dono somente ao final do financiamento e terá como recompensa um imóvel antigo, depreciado, carente de manutenção e que talvez não atenda suas necessidades da mesma maneira.

Já se você optou por alugar será duramente cobrado por gastar imensas quantias de dinheiro em algo que nunca será seu; enfrentará dificuldades toda vez que benfeitorias forem necessárias; correrá risco de se ver despejado caso não consiga cumprir com sua obrigação mensal; não terá uma reserva financeira sólida para uma situação caótica na economia (confisco, hiperinflação e etc.); e, caso não tenha uma disciplina IMENSA com o seu dinheiro, jamais chegará a ter um imóvel próprio.

2.º Motivo da discórdia - O dinheiro de hoje não valerá o mesmo amanhã:

Por mais que você tenha disciplina necessária para alugar e aportar a diferença em busca da casa própria o mercado imobiliário estará sempre em evolução, principalmente no Brasil onde o déficit habitacional é tão grande que dificilmente os imóveis perdem valor (segundo um estudo desenvolvido pelo FipeZap no decorrer das últimas décadas os imóveis se valorizaram, na média, ligeiramente acima da inflação ano após ano). Desta maneira o imóvel desejado sempre estará mais caro e, portanto, cada vez mais difícil de se alcançar o objetivo. Soma-se a esta questão o fato do imóvel que está sendo alugado também se valorizar em proporção similar e o valor do aluguel sofrer reajustes periódicos, diminuindo sua capacidade de aportar num primeiro momento e, com o decorrer do tempo, a inflação pode tornar o aluguel mais caro que o financiamento, uma vez que o índice de correção das parcelas geralmente acompanha a TR e que o sistema de amortização de financiamentos geralmente prevê parcelas decrescentes. A partir deste momento a opção do aluguel se torna uma corrida e, que dependendo das circunstâncias, uma corrida que não se pode vencer.

3.º Motivo da discórdia - Questões subjetivas:

Viver de aluguel nem sempre trará riscos ou desvantagens, pois a situação permite a mudança de ambiente sem a dificuldade de colocar um imóvel a venda, pagar comissões, impostos ou documentação. É possível renegociar as condições do contrato de locação, ou simplesmente ir atrás de um imóvel mais barato; com características e dimensões que passaram a ser desejáveis; localizado mais próximo de parentes, trabalho, escola, de maneira a se reduzir outros custos na sua vida (principalmente em transporte), garantir mais qualidade de vida, tempo livre para lazer, estudo ou desenvolver outra atividade econômica.

Desfecho da discussão:

Todos estes argumentos citados logo acima (ou cada um deles) podem ser suficientes para que você despreze a frieza dos números e escolha por financiar um imóvel ou alugá-lo, mas se você prefere tomar decisões com o respaldo de um cálculo matemático complexo, cheio de variáveis e que muito dificilmente será capaz de avaliar todas as possibilidades e cenários no decorrer de 10, 20 ou até 35 anos não se preocupe, fiz este trabalho e desenvolvi uma planilha capaz de  executar simulações e verificar se uma alternativa pode ser mais interessante em relação à outra, dado um determinado cenário econômico.

Simulação considerada:

Para realizar uma simulação escolhi comparar o financiamento com o aluguel de um imóvel de valor de cerca de R$ 300.000,00, valor que considero razoavelmente apropriado para quem pretende comprar o primeiro imóvel com o objetivo de constituir família em alguma capital ou sua região metropolitana no Brasil.

• Foram considerados 20% do valor total (R$ 60.000,00) como entrada no financiamento, assim como aporte inicial em aplicação financeira para a outra hipótese;
• Para termos de financiamento se utilizou o sistema de amortização contínua (SAC) e também a tabela PRICE, ambos considerando um custo efetivo total (juros + taxas + seguros) de 12,00% ao ano;
• Foi adotado um aluguel de R$ 1.200,00 ou o equivalente a 0,40% do valor do imóvel desejado, sendo corrigido anualmente pela taxa de inflação considerada a 6,00% ao ano, assim como o valor do imóvel. Nas condições atuais da economia este valor pode parecer alto, mas uma taxa neste patamar é  aceitável se observarmos o histórico disponível para o plano Real e levarmos em conta que o estudo pode atingir até 35 anos;
• Como horizonte de financiamento foi adotado 30 anos ou 360 meses;

• A taxa de investimentos considerada foi de 10,00% ao ano. Assim como a inflação, este valor pode ser considerado de trabalhoso de se atingir  nos dias atuais , mas vale a observação feita para o índice inflacionário.

Resultados da simulação

Nessas condições da simulação foi financeiramente mais interessante efetuar o financiamento do imóvel a optar pelo aluguel e investimento da diferença afim de se comprar o imóvel. Mais importante que este resultado é avaliar o que contribuiu para este fim: Os índices inflacionários corrigem tanto o valor do imóvel quanto o valor do aluguel, tornando o objetivo mais caro e dificultando os aportes, e como a correção das parcelas do financiamento é muito pequena em relação à inflação em alguns anos o valor do aluguel supera a prestação (principalmente considerando parcelas decrescentes) sendo necessário sacar do investimento valores para cobrir o aluguel, assim nunca se atinge o valor do imóvel no prazo do financiamento. Entende-se que é muito improvável conseguir condições mais favoráveis em termos de juros de financiamento e questões inflacionárias, pois são fatores relacionados ao mercado, então as principais alternativas para viabilizar a opção do aluguel passam a ser negociar o menor valor possível do aluguel, fazendo valer a possibilidade de mudança para se ter qualquer pagamento mensal menor (com um valor de R$ 1.100,00 reais o aluguel já foi mais vantajoso), ou então proporcionar maiores ganhos com a taxa de investimento seja através de estudo de mercado, qualificação profissional ou investimento em negócio próprio.

Obs.: Os resultados mostrados não implicam em qualquer indicação do que deve ou não ser feito como investimento. A conclusão foi obtida através uma simplificação das variáveis envolvidas e de todos os cálculos necessários levando em conta apenas um cenário fictício.